SERVIZI DI CONSULENZA IMMOBILIARE

Selezioniamo personalmente le proprietà, effettuiamo analisi dettagliate su reddito e potenzialità di rivalutazione, assistiamo l' investitore nel costituire la sua società o ad acquisire la residenza , ad adempiere agli adempimenti contabili.

Come investimento ideale possiamo trovare appartamenti ristrutturati ed arredati in zone adatte ad affitto per turisti, organizzare la gestione , e fornire un reddito elevato.

​

La proprietà immobiliare, in passato completamente gestita dallo stato Cecoslovacco, grazie alla restituzione dei beni agli eredi dei proprietari espropriati dal precedente regime e dalla legge della privatizzazione, sta passando in mano a società immobiliari e ai singoli privati. Grazie all'entrata nella Unione Europea il mercato è completamente liberalizzato, gli affitti si avvicino a quelli di mercato, i prezzi degli immobili non potranno che lievitare, adeguandosi a quelli delle altre capitali europee.

​

Comprare un appartamento

​

Ora un italiano può intestarsi un appartamento ma deve dichiararlo nel 740 RW e pagare l' Imu del 0,76 % !!! Conviene costituire una società a responsabilità limitata, Sro che costa solo 1400 euro . E' possibile acquistare solo appartamenti Osobni Vlasticvni ( proprietà personale in immobili frazionati con registrazione al catasto ) escludendo quelli Drustevni (cooperativa ) che sono la maggioranza.

Deve essere anche costituito il condominio, per i frazionamenti delle spese, ed e meglio che i condomini siano di pari livello economico .

Chiaramente con tutte queste prudenziali esclusioni, la scelta di acquisto viene rivolta agli appartamenti, in zone di qualità, ristrutturati secondo standard europeo, e quindi certamente di prezzo più elevato rispetto alla media. In zone pregiate i prezzi variano dai 4000 ai 6000 euro al mq. e quindi il reddito raramente supera il 4% . In periferie discrete e ben servite da mezzi pubblici come Praga 3 , Praga 4 Praga 5 e Praga 7 si possono trovare appartamenti a 120.000 / 180.000 euro, ottimi per avere un punto di riferimento o da affittare a impiegati stranieri . Se si riesce ad avere almeno 4 appartamenti, anche in località diverse , si possono affittare a breve termine per turisti, tramite www.airbnb.it o www.booking.com ed avere una ottima redditività e poche spese , solo pulizie e cambio biancherie . I ricavi arrivano direttamente sul conto corrente della proprietà.

​

Aspetti Fiscali

Investimento immobiliare nella Repubblica Ceca

Oggi un cittadino comunitario , con qualche semplice procedura può intestarsi un appartamento ed anche avere un mutuo ma deve denunciarlo sul 740 RW e pagare l Imu, al 0,76% , sul valore registrato . Su un valore di 200.000 euro sono 1500 euro annui

Quindi conviene comunque intestare l immobile ad una società a responsabilità limitata .

Le società a responsabilità limitata, S.r.o. può essere costituita con un capitale sociale anche di 1000 kc , ed il rimanente per l' acquisizione dell' immobile, può essere un finanziamento da soci o da società estere. Il costo di costituzione tramite studio specializzato, e qualche licenza ( zivnostensky list ) fino all' ottenimento del certificato del tribunale commerciale (Vipis z obcodni Rejstriku) il costo e variabile a seconda delle licenze richieste , servizi e lingue parlate , e per la costituzione della società ' sarebbe necessaria la presenza fisica di tutti i soci, ma ora ho uno studio che la puo fare anche in una settimana con scansione dei documenti, del certificato penale e procure autenticate al consolato ceco a roma , firenze , milano napoli, Per non perdere tempo bisogna indicare prima il nome , per verificare che non sia gia esistente . La sede puo essere presso un temporary office, al costo di 200/300 euro annuo, ma se si vuole avere partita iva Vies , e' richiesta una sede operativa , un ufficio che si puo trovare al costo di 200/300 euro al mese . L' amministratore e anche i soci possono essere assunti come dipendenti al minimo di stipendio , circa 400 euro a mese , e versando la societa' tasse e contributi sociali e malattia ,avranno a condizioni ottime assistenza e potranno chiedere la residenza , ed iscriversi all AIRE .

Il contratto.

Generalmente per prima cosa su fa una scrittura privata di prenotazione (reservace) , e per questo non serve la società versando una cifra variabile ( di solito un 10% ) presso un Notaio.

Gli immobili vengono acquisiti sulla base di un contratto di compravendita, che deve essere stipulato secondo il codice civile, in questa fase si deve versare sempre ad un Notaio o in una banca o l'intero importo o un 50 % , che verrà messo a disposizione del venditore a stati di avanzamento e la parte finale al collaudo. Nel caso di immobili finiti il passaggio della proprietà avviene quando l' immobile viene registrato al catasto , la banca mette a disposizione del venditore la quota residua del pagamento.

Quindi non ci possono esistere rischi di acquistare una proprietà con vincoli.

Imposta sul trasferimento di immobili:

L' imposta è pari al 4 % sul valore accertato, da ora è a carico del compratore e deve essere versata entro 30 gg. dalla registrazione. Personalmente consiglio di acquistare uno o piu appartamenti di nuova costruzione o ristrutturati dal costruttore . prezzi piu chiari , garanzie e possibilita di pagamento anche con mutuo .

Imposta sul valore aggiunto:

Normalmente il trasferimento di fabbricati usati è esentato da questa imposta, fanno eccezione i trasferimenti effettuati entro due anni successivi alla costruzione o ristrutturati per oltre l' 80% . l’aliquota e' del 15% e del 21 % su gli appartamenti di superficie superiore ai 120 mq. netti ma che di solito e' compresa nel prezzo di vendita.

Imposta sulla plusvalenza :

In caso di vendita dell' immobile entro i due anni , si intende per reddito il valore della vendita registrato sul contratto, e per costo il prezzo di acquisto sommato alle spese di ristrutturazione affrontate e documentate.

Se l' immobile è intestato ad una società a responsabilità limitata, se il trasferimento avviene per trasferimento delle quote questo aiuta a ridurre o elvitare le imposte

Imposta sui redditi :

Per le società tassate a bilancio vale la regola che soggetti d'imposta sono i redditi derivati dagli affitti previa deduzione delle spese affrontate, e quindi spese di manutenzione e di assicurazione, oltre agli interessi passivi ed agli ammortamenti.

L' aliquota di imposta sull' utile netto, per le persone giuridiche, è ora del 19%, ma concretamente viste le deduzioni per spese ed interessi passivi, non rappresenta un grave problema.

Esiste anche una imposta sul patrimonio immobiliare, (equivalente dell' ICI) per cui, la società proprietaria dell' immobile, dovrà fare la denuncia sulla base di un valore di stima, successivamente l' ufficio imposte invierà un avviso di pagamento.

L' aliquota, dell' imposta sul patrimonio immobiliare, è irrisoria, essa varia a seconda dell' utilizzo dell' immobile (appartamento , negozio, ufficio), a seconda della città ed alla popolazione. L' importo ora non supera i 30 euro all' anno per appartamento.